7 octobre 2016 - Une sous-location échappant à la sanction de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime ? - Gilles Vincent et Olivia Feschotte-Desbois

Les faits ayant donné lieu à la décision de la 3ème chambre civile du 22 septembre 2016( pourvoi n°15-16.230) peuvent être assez simplement résumés. Un propriétaire a donné à bail une ferme composée de terres et bâtiments. En cours de bail, le preneur a autorisé une société à apposer un panneau publicitaire en bordure d’une parcelle. Le bailleur a alors sollicité la résiliation du bail pour sous-location prohibée.
Les premiers juges, comme les juges d’appel, ont rejeté cette demande au motif que « cette sous-location n’entrait pas dans les prévisions » de l’article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime. Ils ont, en effet, considéré qu’une sous-location au sens de ce texte exigeait « une occupation au moins minimale des lieux sous-loués avec renoncement pour le locataire de jouir de ces lieux ».  Or, dans le cas présent, la sous-location ne portant « que sur une surface infinitésimale qui n’a empêché en rien les locataires de jouir de l’entière parcelle sur laquelle le poteau du panneau publicitaire a été posé », elle n’est pas illicite. Les premiers juges avaient déjà relevé en ce sens qu’ « aucun abandon de la maîtrise et de la disposition de la parcelle litigieuse au profit de la société n’[était] caractérisé ».
Le bailleur s’est pourvu en cassation et soutenait que toute sous-location du bail rural, même partielle, constituait, à elle seule, une cause de résiliation du bail, quels que soient son motif, sa durée ou son étendue et sans qu’il soit nécessaire de rechercher si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué.

La Cour de cassation a rejeté ces critiques. Elle a considéré que le preneur ayant « conservé l’entière maîtrise de l’exploitation de la parcelle sur laquelle un seul poteau avait été posé », « la cour d’appel a[vait] pu retenir que cette mise à disposition n’était pas illicite au sens de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime ».
On relèvera que la Cour de cassation, qui évoque simplement une « mise à disposition », ne reprend pas la qualification de sous-location retenue par les juges du fond. Et l’on peut douter que cette qualification ait été justifiée en l’espèce.
En effet, on sait qu’il peut être difficile de distinguer le bail du contrat d’entreprise notamment « lorsque l'exécution d'un service se réalise au moyen, ou aux côtés, de la mise à disposition d'une chose » (C. Aubert de Vincelles, C. Noblot, Bail, Rép. droit civ., Dalloz, 2014, n°31). Le juge choisit une qualification selon différents critères qu'il applique au cas par cas. Un des critères utilisé par le juge est celui de la maîtrise de la chose : « si la personne, qui met la chose à disposition de son cocontractant, conserve cependant sa maîtrise, alors la qualification de contrat d'entreprise sera préférée et celle de bail exclue » (ibid., n°33). Ce critère est décisif (A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, LGDJ, 10e éd., 2013, p. 346, n°729).
L’existence d'un transfert exclusif de jouissance entre les parties à la sous-location prétendue est donc un élément essentiel de qualification. Aussi, la jurisprudence subordonne-t-elle la qualification de sous-location au constat que le tiers est devenu « le véritable maître du bien loué » (3e Civ., 18 mai 1994,  pourvoi n° 92-14.794, Bull. n° 97), qu'il dispose de la « jouissance et l'exploitation exclusives » des biens loués (3e Civ., 7 décembre 1996, pourvoi n° 94-12.513 ; 3e Civ. 8 décembre 2004, pourvoi n° 03-16.535, Bull., n° 226).
Or, en l’espèce, les juges du fond avaient exclu l’application de l’article L.411-35 car le preneur avait conservé l’entière maîtrise de la parcelle litigieuse, ce que la Cour de cassation relève en soulignant que « seul un poteau avait été posé » sur la parcelle. La solution est pleinement justifiée.

On ajoutera que l’arrêt présente un autre intérêt relativement au contrôle des structures. En effet, le bailleur prétendait que le bail était nul car le preneur n’était pas en mesure de produire une autorisation administrative d’exploiter. Les juges d’appel ont rejeté sa demande au motif que l’article L.331-6 du Code rural et de la pêche maritime n’exigerait la production d’une telle autorisation qu’au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet d’une cession de bail. Or, en l’espèce, le bail avait été conclu en 1982 de sorte que le bailleur ne pouvait plus en exiger la production.
Le bailleur soutenait devant la Cour de cassation que le preneur à bail doit, à tout moment, être en mesure de justifier de la régularité de sa situation au regard des règles relatives au contrôle des structures.

La Cour de cassation a rejeté ce moyen en substituant au motif de la cour d’appel le moyen tiré de ce que l’article 188-9-1 de l’ancien code rural disposait que « toutes les actions relatives à la nullité du bail, faute d’autorisation administrative d’exploiter, se prescrivent par trois ans à compter du  jour où a commencé l’exploitation irrégulière ou interdite ». Le bail ayant été conclu en 1982, l’action en nullité était prescrite.

Gilles Vincent et Olivia Feschotte-Desbois