23 oct. 2020 - Le bailleur commercial qui ne justifie pas de l'existence et du montant des dépenses exposées au titre des charges incombant au locataire s'expose à devoir lui restituer les provisions reçues - O. Feschotte-Desbois et B.T Le Nguyen-

Par un arrêt rendu le 17 septembre 2020, à paraître au bulletin, la Cour de cassation énonce « qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges
 
En l’espèce, un bail commercial conclu en 2013, - raison pour laquelle les dispositions issues de la loi Pinel du 18 juin 2014 n'étaient pas applicables - mettait à la charge du preneur le montant des charges locatives et également la taxe foncière dont le bailleur devait justifier chaque année, étant précisé que le locataire devait s'acquitter en sus du loyer, d'une provision au titre de ces charges.
 
Le bail avait été cédé, et le cessionnaire défaillant n'ayant pas réglé ses loyers et charges, le juge avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire et prononcé l'expulsion. La bailleresse avait alors poursuivi le preneur cédant, contractuellement tenu de garantir le cessionnaire tant pour le paiement des loyers que pour l'exécution de toutes les conditions du bail,  en paiement des arriérés de loyers, charges, taxes et frais.
 
Le preneur avait alors reconventionnellement demandé le remboursement des provisions payées au titre des charges, faute pour la bailleresse de justifier des dépenses exposées.
 
Constatant que la bailleresse avait appelé les provisions pour charges et pour taxes foncières mais que le tableau récapitulatif qu'elle en avait dressé était insuffisant en soi pour justifier du montant des charges réclamées qui n'était pas autrement établi, la cour d'appel a condamné la bailleresse à rembourser au preneur le montant des provisions pour charges et taxes foncières non justifiées.
 
Le pourvoi de la bailleresse invoquait, d’une part, une inversion de la charge de la preuve dès lors que c'est au demandeur à la restitution qu'il incombait de prouver le caractère indu de son paiement, d'autre part,  un déni de justice dès lors que le juge ne peut refuser d’évaluer une créance dont il constate l’existence en son principe, au motif de l'insuffisance des éléments de preuve.
 
Pour rejeter le pourvoi, la Cour de cassation a considéré que la cour d'appel n'avait ni inversé la charge de la preuve ni méconnu son office, mais au contraire « exactement retenu que la bailleresse devait pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et que, faute d'y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.»
 
Il résulte de cet arrêt que la provision sur charges ne s'analyse pas comme le paiement d'une dette, ce dont il résulterait, pour que la provision soit restituée, que le locataire devrait prouver le caractère indu de son paiement, mais comme la simple consignation, à titre provisoire, d'une somme destinée à couvrir les dépenses qu'il appartiendra au bailleur de justifier s'il veut conserver la provision versée.
 
La précision apportée par l'arrêt est la bienvenue pour régler un contentieux important relatif à la question des charges et au sort des provisions versées, en l'absence de régularisation des comptes.
 
Relevant auparavant de la liberté contractuelle, la question est désormais réglée  par la loi n°2014-626 dite « Loi Pinel », applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er  septembre 2014. Celle-ci oblige le bailleur à établir un état récapitulatif annuel faisant inventaire des charges dont il peut demander remboursement au preneur, lequel récapitulatif inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges (L 145-40-2 du code de commerce) et précise que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci (R 145-36).
 
La solution apportée par la Cour régulatrice rejoint donc le régime désormais en vigueur en matière d’appel à provisions pour charges.
 
Olivia Feschotte-Desbois et Bao Tran Le Nguyen