22 novembre 2013 – Rappel des récentes modifications apportées au Code de l’urbanisme – Sidonie Garnier et Delphine Bejannin

A la suite de loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction (lien : dossier législatif), plusieurs ordonnances sont intervenues pour permettre de lever certains freins à la construction de logements.

Elle insère dans le code de l'urbanisme l'article L. 300-6-1 qui crée une procédure intégrée pour le logement permettant, pour les projets d'aménagement ou de construction d'intérêt général comportant principalement la réalisation de logements, d'adapter des normes supérieures d'urbanisme dans des délais beaucoup plus courts.
 
Elle insère dans le code de l'urbanisme :
 
  • L'article L. 123-5-1 qui prévoit les conditions de dérogation au règlement du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu pour favoriser l'offre nouvelle de logement et faciliter les projets de construction de logement.
  • L'article L. 425-13 qui dispose, logiquement, que : "le demandeur joint à sa demande de permis de construire une demande de dérogation prévue à l'article L. 111-4-1 du code de la construction et de l'habitation, le permis de construire ne peut pas être accordé avant l'obtention de cette dérogation".
Le commentaire se concentrera sur les modifications apportée au Code de l'urbanisme et au Code de justice administrative par une quatrième ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme et par le décret n°2013-879 du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme.
 
Dans ce texte, inspiré par le Rapport Labetoulle « Construction et droit eu recours : pour un meilleur équilibre », le Gouvernement a eu pour objectif d’accélérer le règlement des litiges dans le domaine de l'urbanisme et prévenir les contestations dilatoires ou abusives.

Il prévoit :
 
  • Une définition plus précise de la notion d'intérêt à agir à l'encontre d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager (articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du C. Urb.)
"Il est inséré dans le livre VI du code de l'urbanisme, après l'article L. 600-1-1, les articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 ainsi rédigés :

« Art. L. 600-1-2. - Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.

« Art. L. 600-1-3. - Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »"
 
 
  • Que doit être enregistrée toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature (article L. 600-8 du C. Urb.).
"I. ― Dans le livre VI du code de l'urbanisme, après l'article L. 600-7 créé par la présente ordonnance, il est inséré un article L. 600-8 ainsi rédigé :
« Art. L. 600-8. - Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.
« La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.
« Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi. »"
 
  • Que lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours, de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel (article L. 600-7 du C. Urb.).
"3° Après l'article L. 600-6, il est inséré un article L. 600-7 ainsi rédigé :
« Art. L. 600-7.-Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. 
« Lorsqu'une association régulièrement déclarée et ayant pour objet principal la protection de l'environnement au sens de l'article L. 141-1 du code de l'environnement est l'auteur du recours, elle est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes."
 
  • La possibilité pour le juge administratif de :
- limiter la portée d'une décision d'annulation à la seule partie du projet affecté d'un vice et pouvant être régularisé par une permis modificatif (article L. 600-5 du C. Urb.)
 
"Le livre VI du code de l'urbanisme est ainsi modifié : 
1° L'article L. 600-5 est remplacé par les dispositions suivantes : 
« Art. L. 600-5.-Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. » 
 
- soulever d'office la possibilité de régulariser un vice entrainant l'illégalité de l'acte par un permis modificatif, après avoir invité les parties à présenter leurs observations (article L. 600-5-1 du C. Urb.)
 
 
  • Dans la continuité de cette ordonnance, le décret du 1er octobre 2013 modifie certaines dispositions relatives au contentieux de l’urbanisme afin de réduire le délai de traitement des recours qui peuvent retarder la réalisation d’opérations de construction de logements.
  • Nouvel article R. 811-1-1 du CJA :
"Les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application [Décret n°2013-392 du 10 mai 2013]."
 
Les communes en question sont considérées comme les zones sur lesquelles la crise du logement est la plus aigüe (plus de demandes que d'offres de logements), il s'agit des globalement des villes françaises les plus importantes et leurs banlieues. Pour la liste, voir ici.
 
Entrée en vigueur : "Les dispositions du présent article s'appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018."
 
  • Nouvel article R.778-9 du CJA :
 "Le jugement des litiges relatifs aux documents d'urbanisme et aux autorisations d'urbanisme est régi par les dispositions du livre sixième du code de l'urbanisme et par celles du présent code"
 
 Entrée en vigueur : "Les dispositions du présent article s'appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018."
 
  • Nouvel article R. 600-4 du code de l'urbanisme :
"Saisi d'une demande motivée en ce sens, le juge devant lequel a été formé un recours contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager peut fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués."
 
Entrée en vigueur : "le premier jour du deuxième mois suivant la publication au JORF", soit le 1e décembre 2013.

Sidonie Garnier & Delphine Bejannin