22 déc. 2020 - De la fragilité du bail verbal - C. Bauer-Violas et Bao-Tran N'Guyen

Par un arrêt du 19 novembre 2020, la Cour de cassation rappelle que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire commercial en l’absence d’une clause le prévoyant.
De même en présence d’un bail verbal, les manquements reprochés au preneur ne peuvent justifier l’acquisition de la clause résolutoire à défaut – par définition - de stipulation contractuelle prévoyant les obligations prétendument violées.
 
L’origine du litige portait sur un bail verbal conclu en août 2014 en vertu duquel le bailleur avait fait délivrer au preneur un commandement de payer la taxe d’ordures ménagères sous peine d’acquisition de la clause résolutoire du bail.
 
Contestant l’existence d’une telle obligation, le preneur avait alors assigné le bailleur aux fins d’annuler le commandement litigieux. A ce titre, le bailleur avait reconventionnellement sollicité l’acquisition de la clause résolutoire visée par ledit commandement et subsidiairement, la résiliation du bail au titre de divers manquements reprochés au preneur, tels que l’absence de souscription à un contrat d’assurance locative, le dépôt de gravats sur le terrain loué ou encore l’accès aux locaux par un chemin interdit.
 
En première instance, les parties au contrat avaient été déboutées de leurs demandes.
 
Sur appel du jugement, la cour d’appel avait, quant à elle, jugé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur était en droit de récupérer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire, cette dernière étant nécessairement incluse dans le contrat dès lors que par l’occupation des locaux loués, le preneur disposait de commodités pour l’enlèvement de ses déchets.
 
Elle avait, par ailleurs, considéré que les divers manquements reprochés au preneur étaient fondés et justifiaient ainsi la résiliation du contrat à ses torts exclusifs, ordonnant, par là-même, son expulsion des locaux en sus du versement d’une indemnité d’occupation.
 
Le preneur a alors formé un pourvoi contre cette décision invoquant notamment, d’une part, qu’en matière de bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne saurait être mise à sa charge sans que le contrat le prévoie et d’autre part, que la résolution d’un contrat ne peut être prononcée qu’en raison de l’inexécution d’obligations faisant l’objet d’une stipulation contractuelle.
 
La Haute juridiction a cassé et annulé l’arrêt attaqué, considérant, en premier lieu, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du locataire commercial en l’absence d’une stipulation expresse et relevant, en second lieu, à la lumière des articles 1134 et 1184 anciens du code civil, que la condition résolutoire ne peut être acquise en raison des manquements reprochés dès lors que « le bail ne faisait peser sur le preneur aucune obligation de souscrire un contrat d’assurance locative, ni d’obligation relative aux gravats et à l’accès aux locaux ».
 
Cette solution, qui témoigne des difficultés d’exécution d’un bail commercial en l’absence d’écrit, se justifie aisément.
 
En effet, à l’aune du principe de la force obligatoire du contrat, la Cour régulatrice entérine la circonstance que les parties à un contrat ne sauraient être tenues au-delà de ce qui a été conventionnellement prévu.
 
Aussi semble-t-il utile de rappeler que sous l’égide de l’article L. 145-41 du code de commerce, la jurisprudence énonce que seules les obligations expressément prévues au bail sont susceptibles de conditionner la clause résolutoire dont les conditions d’application doivent, par ailleurs, être interprétées strictement (3ème Civ., 19 mai 2004, pourvoi n° 02-20.243).
 
En l’espèce, en dépit de l’existence d’un écrit, les parties ne s’étaient accordées ni sur la mise à la charge du preneur de la taxe litigieuse ni sur la souscription d’une assurance locative ou encore sur le dépôt de gravats ou même sur l’accès aux locaux loués à préconiser.
 
Ainsi, sans stipulation contractuelle en ce sens, aucun manquement du preneur ne pouvait être caractérisé et justifier que la cour d’appel constate l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle, l’on rappelle, est tacite en présence d’un bail verbal selon l’article 1184 ancien du code civil.
 
Cet arrêt s’inscrit, en outre, dans la lignée d’une jurisprudence désormais acquise selon laquelle la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur sans stipulation expresse au bail (3ème Civ., 13 juin 2012, pourvoi n°11-17.114, Bull. 2012, III, n° 92 ; 3ème Civ., 14 juin 2018, pourvoi n° 17-18.873 ; 3ème Civ., 13 septembre 2018, pourvoi n° 17-22.498 ; 3ème Civ., 13 décembre 2018, pourvoi n° 17-28.055).
 
Et ce point a d’ailleurs été implicitement précisé par l’article R. 145-35 du code de commerce applicable aux contrats conclus à partir du 3 novembre 2014, lequel article énumère désormais la liste des travaux et charges dont ne peut être tenu le locataire commercial.
 
Par suite, la prise en charge des dépenses qui n’y sont pas visées, tel est exemple le cas de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, relève de la liberté contractuelle mais encore faut-il que les parties se soient mutuellement accordées sur l’identité du débiteur afin que l’inexécution d’une telle obligation puisse entraîner la résiliation du bail.

Catherine Bauer-Violas et Bao-Tran N'Guyen (stagiaire)